Những lỗi thường gặp khi thi công nhà phố

Lỗi phổ biến nhất là gia chủ và đội thi công cùng nghĩ rằng phạm vi đã rõ, nhưng thực tế mỗi bên đang hiểu khác nhau. Một số hạng mục như chống thấm, che chắn, xử lý nhà lân cận, dọn dẹp, vận chuyển vật tư, đấu nối thiết bị hoặc hoàn thiện mặt tiền có thể bị xem là phần phụ, trong khi lại ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và tiến độ.

Trước khi khởi công, phạm vi cần được tách thành các nhóm việc rõ: phần thô, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật, mặt tiền, sân thượng, nội thất cố định, thiết bị và các hạng mục phụ trợ. Càng để nhiều điểm mơ hồ, công trình càng dễ phát sinh tranh luận khi đã vào giai đoạn thi công.

Một phối cảnh đẹp không đủ để thi công nhà phố. Đội thi công cần mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cấu tạo, điện nước, chống thấm, vật liệu hoàn thiện và các ghi chú kỹ thuật đủ rõ. Nếu hồ sơ thiếu chi tiết, quyết định sẽ bị đẩy xuống hiện trường và phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm từng đội thợ.

Khi đó, công trình có thể vẫn hoàn thành nhưng dễ lệch ý đồ thiết kế: kích thước cửa, cao độ trần, vị trí đèn, chi tiết lan can, gạch ốp, mép đá, phào chỉ, lam mặt tiền hoặc cách xử lý giao giữa các vật liệu. Những lỗi này thường nhỏ khi nhìn từng điểm, nhưng cộng lại làm giảm chất lượng bàn giao.

Trong quá trình thi công, vật liệu có thể thay đổi vì hết hàng, thay đổi ngân sách, thay đổi thẩm mỹ hoặc điều kiện hiện trường. Vấn đề không nằm ở việc thay đổi, mà ở chỗ thay đổi không được ghi nhận, không có mẫu duyệt và không cập nhật tác động đến chi phí, tiến độ hoặc chi tiết lắp đặt.

Một viên gạch khác kích thước có thể làm lệch mạch ốp. Một loại đá khác độ dày có thể ảnh hưởng mép bàn bếp. Một hệ cửa khác có thể thay đổi cách neo, chống thấm hoặc hoàn thiện tường. Vì vậy, vật liệu thay thế cần được xem như một quyết định thiết kế và thi công mới, không phải chỉ là lựa chọn mua hàng.

Nhà phố thường có bối cảnh thi công phức tạp hơn bản vẽ thể hiện: hẻm nhỏ, nhà lân cận sát vách, đường vận chuyển hạn chế, khu dân cư đông, giờ thi công bị giới hạn hoặc nền móng cũ chưa rõ. Nếu các điều kiện này không được khảo sát kỹ, kế hoạch thi công dễ bị vỡ khi bắt đầu đưa vật tư và đội thợ vào hiện trường.

Một khảo sát tốt cần kiểm tra lối vào, vị trí tập kết, điện nước tạm, thoát nước, an toàn cho nhà bên cạnh, che chắn bụi, chống ồn và phương án xử lý khi phát hiện hiện trạng khác với dự kiến. Đây là phần không hào nhoáng, nhưng quyết định nhiều đến tiến độ và chất lượng thi công.

Nếu chỉ nghiệm thu cuối công trình, nhiều lỗi đã bị che khuất sau lớp hoàn thiện. Chống thấm, điện nước âm tường, độ dốc thoát nước, kết cấu phụ, cao độ trần hoặc lớp nền đều cần được kiểm tra trước khi chuyển sang bước tiếp theo. Khi đã ốp lát, sơn hoặc lắp nội thất xong, sửa lỗi sẽ tốn thời gian và chi phí hơn nhiều.

Gia chủ nên yêu cầu các mốc nghiệm thu theo giai đoạn: trước khi đổ bê tông hoặc che khuất kết cấu, sau khi hoàn thiện hệ thống kỹ thuật âm, trước khi ốp lát, sau chống thấm, sau hoàn thiện thô, sau lắp thiết bị và trước bàn giao cuối. Mỗi mốc nên có ảnh, ghi chú lỗi và thời hạn xử lý.

Công trình nào cũng có phát sinh ở mức nào đó. Điều làm dự án mất kiểm soát không phải là có phát sinh, mà là không biết ai có quyền quyết định, ai cập nhật bản vẽ, ai xác nhận chi phí và ai chịu trách nhiệm triển khai. Khi nhiều người cùng góp ý trực tiếp với đội thợ, hiện trường dễ làm theo quyết định mới nhất thay vì quyết định đúng nhất.

Một quy trình rõ nên có đầu mối của gia chủ và đầu mối kỹ thuật của đơn vị thi công. Mọi thay đổi quan trọng cần được ghi nhận bằng tin nhắn, biên bản hoặc cập nhật hồ sơ, kèm ảnh hiện trường nếu cần. Cách này giúp công trình không bị kéo qua lại giữa ý tưởng, ngân sách và tiến độ.